Passoires thermiques et projet de loi sur la location : le mécanisme d’engagement de travaux
Passoires thermiques et projet de loi sur la location : le mécanisme d’engagement de travaux
Le projet de loi sur les passoires thermiques en location, annoncé par le gouvernement à l’été 2024 dans le prolongement de la loi Climat et Résilience de 2021, vise à assouplir l’interdiction de louer les logements très énergivores tout en imposant un calendrier strict de rénovation énergétique. L’objectif affiché par le ministère du Logement est de remettre sur le marché une partie des quelque 1,6 à 2 millions de logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), chiffre issu des estimations officielles reprises dans la note d’impact accompagnant le projet de loi et dans les bilans statistiques du parc résidentiel.
Pour les propriétaires bailleurs, l’enjeu est clair : pouvoir relouer un logement classé F ou G, générer des loyers pour financer des travaux de rénovation, mais sous contrôle renforcé de l’État et avec un suivi précis du DPE. Selon la note d’impact publiée par le gouvernement, près de 600 000 logements aujourd’hui gelés ou menacés d’interdiction de location pourraient être concernés à court terme, notamment dans les grandes métropoles et les villes moyennes où la pénurie de logements est la plus forte. Ce nouveau cadre juridique s’inscrit dans une loi logement plus large, qui cherche à concilier lutte contre les passoires thermiques et crise de l’offre locative en France, en s’appuyant sur les données consolidées par l’Observatoire national de la rénovation énergétique.
Concrètement, le texte prévoit un mécanisme d’engagement écrit de travaux, signé par le propriétaire et annexé au bail, avec un plan détaillé de rénovation énergétique pour faire passer le logement classé G ou F à une classe E minimale au DPE, conformément aux seuils définis par la réglementation DPE en vigueur. Cet engagement devra préciser la nature des travaux (isolation, changement de système de chauffage, ventilation), leur coût estimatif, le calendrier prévisionnel et les devis, afin de sécuriser à la fois le locataire et le marché locatif, qui souffre déjà d’une vacance locative anormale dans certains secteurs. L’administration pourra exiger la production de ces documents, ce qui transforme la simple location de logements énergivores en véritable contrat de performance énergétique, avec des obligations opposables aux propriétaires bailleurs et un contrôle possible sur la base des référentiels techniques du DPE.
Le projet de loi sur les passoires thermiques et la location prévoit des délais différenciés pour la réalisation des travaux, afin de tenir compte des contraintes techniques et juridiques propres à chaque type de bien et des procédures de décision en copropriété.
Délais prévus pour les travaux de rénovation énergétique
- Maisons individuelles : délai maximal de trois ans à compter de la signature du bail pour atteindre au moins la classe E au DPE, en cohérence avec la trajectoire fixée par la loi Climat et Résilience.
- Appartements en copropriété : délai porté à cinq ans, pour intégrer les délais de vote en assemblée générale, de consultation des entreprises et de réalisation des travaux collectifs, souvent plus complexes à organiser.
Pendant cette période transitoire, la location de passoires thermiques reste possible, mais uniquement si le projet de rénovation énergétique est jugé crédible, financé et compatible avec les règles d’urbanisme. Cela suppose souvent un plan de financement précis pour couvrir les travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation, en mobilisant prêts bancaires, aides publiques et éventuellement avances de trésorerie du bailleur. En cas de non-respect de l’engagement, les sanctions évoquées dans l’exposé des motifs vont d’une interdiction de location à des amendes administratives, voire à l’obligation de rembourser une partie des loyers perçus, ce qui change radicalement le rapport de force entre bailleurs et locataires sur le marché locatif et renforce la protection du locataire face à une passoire thermique durablement non rénovée.
Impact pour les bailleurs : revenus, financement des travaux et risques juridiques
Pour un propriétaire bailleur, la grande nouveauté de ce projet de loi réside dans la possibilité de remettre en location un logement classé G, à condition de signer un projet de rénovation énergétique sérieux et vérifiable. Selon les estimations communiquées par le ministère de la Transition énergétique et reprises dans la note d’impact, près de 30 % du parc locatif privé est encore classé E, F ou G, ce qui donne la mesure du chantier à venir pour les investisseurs immobiliers et les petits propriétaires, déjà confrontés à la hausse des coûts de construction et aux exigences croissantes en matière de performance énergétique.
En pratique, la location de logements énergivores redevient possible, mais au prix d’une obligation forte de financer des travaux, avec un calendrier qui ne laisse plus de place à l’inaction. Les bailleurs devront articuler ce nouveau cadre avec leur fiscalité, leurs emprunts et leurs arbitrages patrimoniaux, en intégrant les aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, certificats d’économies d’énergie) et les contraintes de la loi logement dans leurs calculs de rendement net. Les loyers perçus pendant la période transitoire pourront aider à financer les travaux, mais ils ne suffiront pas toujours à couvrir l’intégralité du coût, surtout pour une passoire thermique très dégradée ou un logement social ancien nécessitant une réhabilitation lourde, comme le soulignent plusieurs études de l’Agence de la transition écologique.
Un exemple chiffré permet de mesurer l’équation économique : pour un appartement de 55 m² classé G, loué 750 euros par mois, le bailleur encaisse 27 000 euros de loyers sur trois ans. Si le bouquet de travaux (isolation des murs et des combles, remplacement des fenêtres, changement de chaudière) est estimé à 40 000 euros, les loyers ne couvrent qu’une partie de l’investissement, même en tenant compte des aides publiques et des économies d’énergie futures. Avant de signer un bail sur une passoire thermique, il devient donc indispensable de sécuriser le montage juridique, au même titre que l’on négocie les clauses suspensives d’un compromis de vente, comme le rappelle ce guide sur les points juridiques à verrouiller avant de s’engager.
Cas pratique : un propriétaire bailleur acquiert un appartement ancien de 55 m² classé G pour 180 000 euros, financé par un emprunt sur vingt ans. Il loue le bien 750 euros par mois et perçoit 9 000 euros de loyers annuels, soit environ 5 % de rendement brut. Il s’engage à réaliser 40 000 euros de travaux de rénovation énergétique sur trois ans, dont 15 000 euros couverts par MaPrimeRénov’ et les certificats d’économies d’énergie. Son effort financier net est donc de 25 000 euros, financé en partie par les loyers et en partie par un prêt complémentaire. Après travaux, le logement passe en classe D au DPE, les charges de chauffage baissent d’environ 40 % pour le locataire et le bailleur peut justifier une légère revalorisation du loyer dans le respect de l’encadrement applicable, tout en améliorant la valeur de revente potentielle du bien.
Le projet de loi logement, porté par le Premier ministre et le ministre du Logement, Sébastien Lecornu, prévoit aussi un contrôle plus fin des logements classés F et G, avec un suivi des classes de DPE et une attention particulière aux logements sociaux et aux copropriétés fragiles. Dans une récente audition parlementaire, le ministre a résumé l’esprit du texte en déclarant : « Nous ne renonçons pas à la fin des passoires thermiques, mais nous donnons de l’oxygène au marché locatif en échange d’engagements de travaux fermes et contrôlables. » De son côté, un représentant d’un syndicat de bailleurs privés souligne que « la possibilité de louer temporairement un logement énergivore est une bouffée d’air, mais elle impose une discipline de travaux et de financement que tous les propriétaires n’avaient pas anticipée ». Le marché locatif pourrait se rééquilibrer si une partie des passoires thermiques revient en location, mais les propriétaires bailleurs devront accepter un pilotage serré de la performance énergétique de chaque logement classé, sous peine de voir tomber une interdiction de location ou des pénalités financières. Dans ce contexte, la capacité à financer les travaux, à monter un plan de rénovation énergétique crédible et à anticiper les économies d’énergie futures devient un critère aussi important que le niveau de loyer ou la fiscalité foncière.
Conséquences pour les locataires et extension du dispositif Jeanbrun aux maisons anciennes
Pour les locataires, le projet de loi sur les passoires thermiques en location promet un double effet : davantage d’offres sur le marché locatif, mais aussi la perspective de vivre quelques années dans un logement en attente de travaux. Dans les zones tendues, la remise sur le marché de plusieurs centaines de milliers de logements pourrait desserrer légèrement l’étau, même si la qualité énergétique restera hétérogène selon les classes de DPE et la rapidité des chantiers. Les associations de défense des locataires rappellent que la performance énergétique ne doit pas être sacrifiée sur l’autel de l’urgence, car un logement mal isolé pèse lourdement sur les factures et sur la santé, en particulier pour les ménages modestes et les familles avec enfants, et insistent sur la nécessité d’un contrôle effectif des engagements de travaux.
Le gouvernement entend compléter ce projet de loi logement par l’extension du dispositif dit « Jeanbrun », du nom de Vincent Jeanbrun, ancien maire de L’Haÿ-les-Roses, aux maisons anciennes nécessitant au moins vingt pour cent de travaux de réhabilitation, afin de favoriser une rénovation énergétique plus profonde. Ce dispositif, expérimenté initialement pour faciliter la transformation de logements dégradés et lutter contre la vacance, serait élargi aux maisons individuelles anciennes situées dans des communes confrontées à une forte tension locative. Combiné au lancement du programme ANRU 3 pour la période allant de deux mille trente à deux mille quarante dans cent cinquante quartiers prioritaires, il vise à traiter à la fois les passoires thermiques privées et les logements sociaux en grande difficulté, avec un plan global de lutte contre la vacance locative, la dégradation urbaine et la précarité énergétique, en cohérence avec les objectifs fixés par la loi Climat et Résilience.
Les particuliers qui louent ou occupent un logement concerné par ces mesures auront tout intérêt à suivre de près les évolutions de la loi, de la fiscalité et des aides, en s’appuyant sur des ressources spécialisées comme ce guide pour mieux comprendre l’immobilier résidentiel présenté sur une revue foncière dédiée aux particuliers. Les propriétaires devront aussi anticiper l’impact de ces travaux sur leurs revenus fonciers et leurs déclarations, en consultant par exemple un dossier complet sur la déclaration des revenus fonciers et les risques de redressement, afin de sécuriser leur plan de financement et d’éviter les mauvaises surprises lors d’un contrôle fiscal. Au final, la bataille des passoires thermiques ne se jouera pas seulement dans les textes de loi, mais dans la capacité concrète des ménages et des bailleurs à financer les travaux, à suivre un calendrier exigeant et à transformer un projet de rénovation énergétique en économies d’énergie durables.
Repères chronologiques et questions fréquentes
- 2021 : adoption de la loi Climat et Résilience, qui programme l’interdiction progressive de louer les logements classés G puis F et fixe la trajectoire de sortie des passoires thermiques.
- 2024 : présentation du projet de loi logement assouplissant temporairement l’interdiction de location des passoires thermiques en échange d’engagements de travaux, appuyé par une note d’impact détaillant les chiffres clés du parc locatif.
- 2030-2040 : déploiement du programme ANRU 3 dans 150 quartiers pour traiter les logements sociaux les plus dégradés et renforcer la rénovation énergétique dans les territoires prioritaires.
FAQ rapide : un bailleur pourra-t-il augmenter le loyer après travaux ? Oui, mais uniquement dans le respect de l’encadrement des loyers le cas échéant et en justifiant d’une amélioration réelle de la performance énergétique. Un locataire pourra-t-il contester un engagement de travaux non respecté ? Le projet de loi prévoit qu’il pourra saisir l’administration ou le juge pour faire appliquer les sanctions et obtenir, le cas échéant, une réduction ou un remboursement partiel des loyers. Les modalités précises devront être précisées par les textes d’application, qui viendront compléter le dispositif et articuler ces recours avec le droit commun des baux d’habitation.