Victor, vous êtes chasseur immobilier et fondateur de Comète, avec un positionnement très affirmé sur l’’alliance entre expertise terrain et IA. Comment est née cette idée de réinventer la chasse immobilière haut de gamme à Paris grâce à l’intelligence artificielle, et qu’est-ce que cela change concrètement dans votre pratique quotidienne par rapport à une agence traditionnelle ?
L'idée n'est pas née devant un écran, elle est née dans la frustration du terrain. Ça fait dix ans que je chasse des appartements à Paris, et le vrai problème n'a jamais été de savoir reconnaître un bon bien — ça, c'est mon métier. Le problème, c'est le volume et la vitesse. Il y a plus de 30 000 annonces en vente à Paris, un bien bien placé part en quelques jours, et près d'un bien sur cinq ne sera même jamais publié. Un chasseur seul, aussi bon soit-il, rafraîchit des portails entre deux visites et rate forcément l'annonce sortie un dimanche soir. On découvre « déjà vendu » au téléphone. C'est un problème de machine, pas d'intuition.
Le déclic, c'est mon frère Louis. Il vient de la data et de l'IA, et un jour on s'est dit : et si la machine faisait ce qu'aucun humain ne peut tenir — lire tout Paris, en continu, sans fatigue — pour que je garde mon temps pour ce qu'aucun algorithme ne saura jamais faire ? On a donc construit notre propre moteur de veille. Il lit chaque annonce dès sa mise en ligne, élimine les doublons entre portails, compare le prix affiché aux ventes réellement signées dans la rue — les données notariées DVF — ajuste selon le DPE et les travaux probables, et confronte le tout à votre cahier des charges. Il repère aussi les signaux faibles : une baisse de prix, un bien remis en vente, une annonce mal rédigée que tout le monde a survolée.
Le marché parisien est ultra-segmenté, avec des micro-marchés très différents entre Montmartre, les Gobelins ou le quartier BnF. Pouvez-vous nous décrire, de manière très concrète, comment vos outils d’IA vous aident à lire ces micro-marchés, à anticiper les bonnes opportunités et à affiner un brief client arrondissement par arrondissement ?
Le piège, à Paris, c'est de raisonner à l'arrondissement. Un « prix au m² du 13e » ne veut rien dire : entre la dalle des Olympiades et de la BnF côté quartier de la Gare, et les rues arborées des Gobelins–Croulebarbe autour de la Manufacture, vous avez le même arrondissement et deux mondes, deux ambiances, deux profils d'acheteurs, facilement 20 à 30 % d'écart de prix. Pareil dans le 18e : Montmartre–Grandes-Carrières, le versant village recherché, n'a rien à voir avec Abbesses–Clignancourt, le cœur touristique. Une agence classique vous donnera « une fourchette 18e ». Nous, on descend à la rue.
Comment l'IA nous aide, concrètement ? Notre moteur ne lit pas des moyennes de portail, il lit les ventes réellement signées, les données notariées DVF, transaction par transaction, adresse par adresse. Donc quand une annonce sort rue Caulaincourt, la machine ne me dit pas « prix du 18e » : elle compare ce bien précis aux ventes comparables de la même poche de marché, à surface, étage et DPE équivalents. Elle sait qu'un rez-de-chaussée sur cour à Montmartre et un 5e avec vue Sacré-Cœur ne jouent pas dans la même ligue, même à trois numéros d'écart. C'est ça, lire un micro-marché : pas un chiffre global, une distribution de prix réels à l'échelle du pâté de maisons.
Et affiner le brief, arrondissement par arrondissement ? C'est là que la boucle se referme. Un client arrive souvent avec un brief flou, « un 3-pièces dans le sud-est, pas trop cher ». On le confronte à la réalité des micro-marchés : à budget donné, les Gobelins familial-CSP+ sont hors d'atteinte, mais la Butte-aux-Cailles ou Plaisance–Pernety dans le 14e, quartier village devenu bobo, cochent la même envie de vie de quartier pour 15 % de moins. La machine me donne la matière, prix réels, tension, off-market, mais c'est moi qui traduis ça en arbitrages avec le client, parce que je connais l'ambiance de la rue, le bruit du boulevard, l'exposition de la cour. L'IA cartographie le marché à froid ; le chasseur, lui, sait ce que ça fait d'y vivre. Le brief final n'est plus une liste de vœux, c'est une stratégie de terrain quartier par quartier.
Vous avez cofondé Barnabé, pionnier du coaching immobilier en ligne, avant de lancer Comète. En quoi cette première aventure a-t-elle façonné votre manière d’intégrer l’IA dans la chasse immobilière haut de gamme aujourd’hui, et pouvez-vous partager un exemple précis où cette expérience a fait la différence pour un client chez Comète ?
Barnabé, c'est là que j'ai appris la plomberie du marché, depuis l'intérieur. L'idée était de permettre à un particulier de vendre son bien sans agence : on prenait son annonce et on la diffusait d'un clic sur plus de cinquante portails, avec des outils qu'on avait déjà bâtis autour de l'IA, génération des descriptifs, home-staging virtuel, boosts de visibilité. Autrement dit, j'ai passé des années du côté vendeur, à pousser des annonces dans tout l'écosystème des portails parisiens. J'en connais chaque tuyau : comment une annonce est publiée, syndiquée, dupliquée d'un site à l'autre, comment un prix est fixé, comment on booste un bien qui ne part pas.
Et c'est exactement ce qui a façonné le moteur de Comète, parce que Comète fait l'inverse. Chez Barnabé, on écrivait dans les portails ; chez Comète, on les lit. Quand Louis et moi avons conçu notre moteur de veille, je savais précisément où vivait la donnée, comment dédoublonner intelligemment un même bien présent sur dix sites, comment reconnaître une annonce de particulier mal exposée. Cette intuition-là, je ne l'ai pas apprise dans un livre : je l'ai gagnée en diffusant des milliers d'annonces à l'envers. Deuxième héritage : la conviction anti-intermédiation. Barnabé rendait au vendeur les 15 000 € de commission moyenne ; Comète part de la même idée, que la tech peut réaligner le rapport de force au bénéfice du client, mais côté acheteur, avec un chasseur en chair et en os. Et troisième héritage, le plus simple : intégrer l'IA n'a jamais été un saut dans le vide pour nous. On l'utilisait déjà à Barnabé pour produire des annonces ; à Comète, on l'a retournée pour analyser le marché. La continuité était naturelle.
En 2026, des acteurs comme Omny ou Espaces Atypiques avec ARI misent très fort sur l’IA. Comment un chasseur indépendant comme vous, focalisé sur l’acheteur, peut-il se différencier face à ces « poids lourds » technologiques ? Où se situe, selon vous, la vraie valeur ajoutée humaine que l’IA ne pourra pas remplacer dans la négociation et l’accompagnement jusqu’à la signature notariale ?
Tout d'abord : Omny et ARI ne sont pas mes concurrents, ce sont d'autres métiers. Omny fait un travail remarquable, mais son produit s'arrête là où le mien commence : il vous met en relation avec un agent. Une mise en relation qualifiée, ce n'est pas une clé dans la main, c'est le début du problème, pas sa résolution. Personne, chez Omny, ne visitera l'appartement à votre place, n'éplucherera le PV d'assemblée générale, ne négociera face au vendeur. ARI, c'est autre chose encore : un très bon filtre de recherche, mais branché sur le stock d'un réseau qui défend des vendeurs. Filtrer par l'émotion, c'est élégant, mais ça reste trier des annonces, et l'algorithme travaille pour celui qui vend, pas pour vous qui achetez. Moi, je ne suis payé que par l'acheteur, et je vais jusqu'à la signature.
Donc où est ma différence face à ces poids lourds ? Elle est structurelle. Eux optimisent le haut de l'entonnoir à grande échelle, cent mille leads, c'est leur métrique. Moi, j'optimise la profondeur d'une seule relation, un client à la fois, du premier café à l'étude notariale. L'IA, chez eux, est le produit. Chez Comète, l'IA est mon outil : elle lit tout Paris pendant que je dors pour que je consacre 100 % de mon temps humain à ce qu'aucune machine ne sait faire. Un géant technologique gagne en volume ; un chasseur indépendant gagne en engagement.
Le haut de gamme parisien implique souvent des enjeux émotionnels et financiers très forts pour vos clients. Comment gérez-vous l’arbitrage entre les recommandations « froides » de l’algorithme (pricing, tension de marché, risques) et les coups de cœur ou les contraintes de vie de vos acheteurs ? Avez-vous un cas concret où l’IA vous a fait changer d’avis… ou au contraire où vous avez volontairement décidé de ne pas la suivre ?
Chez Comète, l'algorithme n'a jamais le dernier mot, mais il a toujours le premier. Sa fonction, ce n'est pas de décider à la place du client, c'est d'être un contre-pouvoir à l'émotion. Le haut de gamme parisien, c'est précisément le terrain où on paie trop cher parce qu'on est tombé amoureux d'une vue ou d'un parquet Versailles. Le rôle de la data, c'est de poser les chiffres froids sur la table avant le coup de cœur : voilà le vrai prix au regard des ventes DVF, voilà la tension du micro-marché, voilà le ravalement voté et la décote DPE. Ça ne tue pas l'émotion, ça la rend lucide. Un appartement n'est pas un tableur ; mais signer sans les chiffres, c'est signer les yeux fermés. Mon métier, c'est de tenir les deux bouts.
Et le cas inverse, où j'ai décidé de ne pas la suivre : un couple, deux enfants, une seule vraie contrainte, être à cinq minutes à pied de l'école et des grands-parents, dans une poche précise du 14e. On trouve le bien : parfait pour eux, mais l'algorithme le flague à 6 % au-dessus du marché, tension forte, peu de marge de négociation. La reco froide, c'était « attends, un meilleur prix sortira ». Sauf que je savais deux choses que la machine ignore : dans cette micro-zone, un bien pareil se présente deux fois par an, et pour cette famille, la valeur d'usage écrasait les 6 %. J'ai assumé de ne pas suivre la data, mais pas en la cachant. Je leur ai montré l'écart noir sur blanc, expliqué qu'ils payaient une prime de confort assumée, et négocié malgré tout ce qui était négociable. Ils ont signé en connaissance de cause, pas dans l'euphorie.
La différence est là : l'IA me donne le prix rationnel ; c'est mon travail de dire au client quand la vie vaut de payer un peu au-dessus, et de m'assurer qu'il le décide en toute lucidité, jamais dans l'aveuglement. Une machine empêche l'erreur. Un humain autorise le bon écart.
Si l’on se projette à 5 ou 10 ans, à quoi ressemblera, selon vous, la chasse immobilière haut de gamme à Paris ? Imaginez-vous, par exemple, des parcours entièrement data-driven, des visites pré-filtrées par IA générative, ou au contraire un recentrage sur l’ultra-personnalisation humaine appuyée par quelques briques technologiques clés ?
Je pense qu'on se trompe en opposant les deux scénarios, parce que c'est le premier qui rend le second inévitable. Oui, dans cinq ans, tout le bas du métier sera automatisé et gratuit : la recherche, le pré-filtrage, l'estimation, les visites virtuelles en IA générative où vous « visitez avant de visiter » pour ne plus perdre une soirée sur un bien qui ne colle pas. Ça, c'est acté. Omny, ARI et les autres vont rendre ça instantané et accessible à tous. Mais justement : quand une capacité devient gratuite et universelle, elle cesse d'être un avantage. Trouver l'annonce ne vaudra plus rien, parce que tout le monde la verra en même temps, en temps réel. La valeur ne disparaît pas, elle se déplace.
Et elle se déplace vers deux endroits que la machine ne touche pas. Le premier, c'est l'accès. Plus les annonces publiques seront scannées par tous les algorithmes à la seconde, plus la vraie rareté sera dans ce qui n'est jamais publié, l'off-market, ces 20 % de biens qui se vendent entre deux poignées de main. Ça, ça ne s'indexe pas : ça se gagne en dix ans de relations avec les gardiens, les notaires, les syndics, les confrères. Paradoxe total : plus l'IA progresse sur le marché public, plus le réseau humain prend de la valeur. Le second, c'est la confiance dans la transaction elle-même, la négociation, la lecture d'une copropriété, l'accompagnement émotionnel jusqu'au notaire. Ça, aucune brique techno ne le remplacera, parce que le jour où votre plus gros achat de vie se joue, vous ne voulez pas un chatbot au bout du fil.
Il y a même un risque qui va renforcer le rôle humain : l'IA générative va inonder le marché de photos retouchées, de home-staging virtuel, bientôt de biens embellis au pixel près. Vérifier que l'appartement réel correspond à l'annonce, sentir l'immeuble, débusquer le vice caché derrière la belle image, deviendra un métier plus précieux, pas moins. Quand tout devient truquable à l'écran, le témoin physique de confiance vaut de l'or.
Donc ma vision à dix ans c'est une automatisation massive et banalisée sur tout ce qui est commodité, et re-humanisation radicale sur tout ce qui est rare — l'accès, le jugement, la négociation, la main tenue jusqu'à la signature. Le chasseur de demain ne sera plus celui qui trouve le bien : la machine le fera mieux et gratuitement. Ce sera celui en qui vous avez confiance pour décider, négocier et sécuriser. C'est exactement le pari de Comète : on a construit la machine la plus affûtée possible, non pas pour remplacer le chasseur, mais pour lui rendre le seul temps qui compte, celui qu'il passe avec vous.
Pour finir, quel conseil donneriez-vous à un acheteur qui hésite encore à faire appel à un chasseur immobilier « augmenté » par l’IA à Paris : sur quoi devrait-il être particulièrement vigilant, et quel réflexe simple pourrait déjà lui permettre de mieux utiliser la donnée et les outils numériques dans sa recherche ?
Mon premier conseil : méfiez-vous du mot « IA » quand il sert de badge marketing. En 2026, tout le monde va coller « augmenté par l'IA » sur sa plaque. La vraie question à poser n'est pas « utilisez-vous l'IA ? », c'est « l'outil travaille pour qui ? ». Un algorithme branché sur le stock d'un réseau qui représente des vendeurs ne défend pas vos intérêts, il place ses mandats. Une plateforme qui vous « met en relation » vous lâche au moment où le vrai travail commence. Donc soyez vigilant sur trois choses : qui paie le chasseur, si ce n'est pas vous et vous seul, il y a un conflit d'intérêt ; ce qui est réellement humain derrière la promesse techno — qui visite, qui négocie, qui vous tient la main chez le notaire ; et méfiez-vous des estimations présentées comme des vérités. Une IA vous donne un point de départ, jamais un verdict. Le jour où on vous vend un chiffre d'algorithme comme une certitude, fuyez : le bon professionnel vous montre la donnée et ses limites.
Et un réflexe simple, gratuit, que tout le monde peut adopter dès ce soir ? Allez sur DVF. C'est la base publique des ventes réellement signées devant notaire — app.dvf.etalab.gouv.fr, c'est gratuit et ouvert à tous. Avant de tomber amoureux d'un bien, avant de faire une offre, tapez son adresse et regardez ce qui s'est vraiment vendu dans la rue, ces deux dernières années, à surface comparable. Pas les prix affichés sur les portails, les prix signés. En cinq minutes, vous saurez si l'annonce est dans le marché ou 15 % au-dessus, et vous entrerez dans n'importe quelle négociation avec un chiffre solide au lieu d'une intuition. C'est exactement ce que fait notre moteur en continu sur tout Paris ; sauf que ça, cette brique-là, vous pouvez déjà vous en servir seul.
Au fond, mon conseil tient en une phrase : servez-vous de la donnée pour décider avec la tête froide, et entourez-vous d'un humain — vraiment humain, vraiment de votre côté, pour tout le reste. L'IA vous évitera les erreurs de chiffres ; un bon chasseur vous évitera les erreurs de vie. Les deux valent le coup. Le badge « IA » tout seul, non.
Pour en savoir plus : https://comete.immo